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【土地月報】2019年4月西安土地市場月報
來源: | 作者: | 發布時間:2019-07-10 | 浏覽:313次

2019年4月西安土地供應10宗,供應面積爲38.21萬㎡(約合585.3畝);土地成交53宗,成交面積爲382.1萬㎡(約合5732畝),成交總金額約88.4億元,平均樓面價1338元/㎡。

土地供應情況

4月份西安土地供應共10宗,供應面積爲38.21萬㎡(約合585.3畝),環比下降91%,同比下降21%。4月份因全省暫停土地供應報件,新增出讓土地較少,在僅有的10宗供應土地中,居住用地共4宗298畝,占全月總供地51%。從供應土地區域來看,主要集中在航天基地、灞河新區和長安區。

從供應區域來看,本月航天基地供應量最大,總計2宗約198畝,其次爲灞河新區,共1宗約178畝,第三爲長安區共2宗面積約104畝。4月份西安土地供應共涉及6個區域,但全部集中在西安城區,西鹹新區和外圍郊縣全無供地。

從供地土地用途看,本月居住用地占比最大,總供地4宗298畝,占總出讓土地的51%;其次爲科教類用地,共1宗約177.9畝,占比30%;第三爲商服類用地,共3宗約65.4畝占比11%。其余爲商服用地和工業用地,共5宗109.4畝,總占比19%。

土地成交情況

4月份西安土地共成交53宗,成交面積爲382萬㎡(約合5732畝),環比上漲68%,同比上漲220%;總土地出讓金88.4億元,環比上漲25%,同比上漲97%;月均樓面價1338元/㎡,環比下降31%,同比下降21%。


4月份,西安土地成交再創新高,單月土地成交量超380萬㎡,爲近年月度最高。同時,本月成交土地中,住宅用地共1372畝占比24%,環比上月減少97畝,占比下降19個百分點。其中,成交的主要住宅地塊分別有:奧園雁塔區南三環地、旭輝浐灞原光明城地、新城控股秦漢新城地、和金輝競得的長安區萊安城南側地塊。

從土地成交區域來看,本月秦漢新城成交土地最多,總成交面積125.3萬㎡(約合1880畝),占總成交量的33%;其次爲高陵區,成交土地面積93.5萬㎡(約合1404畝),占總成交量的24%;第三爲空港新城,成交土地面積33.3萬㎡(約合500畝),占總成交量的9%。


在4月份成交土地中,西鹹新區再次領先其他區域,爲成交土地最多的區域,總成交土地面積2937畝,占全月成交土地總面積的51%。西安城區本月共有浐灞、高新、長安、雁塔和港務區5個區域有新地成交,總成交土地面積1160畝,占全市成交土地的20%。其余成交地爲西安周邊縣郊區域,主要爲高陵和閻良航空基地,總成交土地面積1635畝,占比29%。


從區域成交單價來看,本月雁塔區成交地塊爲單價最高區域,平均1287萬/畝,主要爲奧園地産競得的雁塔南三環齊王村城改用地;其次爲長安區,單價610萬/畝,主要爲金輝競得的萊安城南側一宗城改用地;第三爲浐灞生態區,單價505萬/畝,主要爲旭輝競得的原“光明城”項目用地。

從4月份各區域平均樓面價來看,雁塔區成交地樓面價最高,爲4850元/㎡;其次爲長安區和浐灞生態區,分別爲3152元/㎡、2920元/㎡。最低樓面價區域爲高陵區,爲219元/㎡。本月西安城區成交的住宅用地主要爲城改地,樓面價雖未再創新高,但依舊保持高位。此外,值得注意的是本月西鹹泾河新城樓面價出現快速上升,不僅位列第四位,且在4月份成交住宅用地中,最高樓面價已達4110元/㎡。

從4月份成交土地用途來看,工業用地成交占比最大,總面積1849畝占比32%;其次爲居住用地,總計1372畝占比24%;第三爲商服用地,總計1085畝占比19%。其余成交用地類型爲科教文衛娛、物流倉儲和公共設施用地,總面積分別爲542畝、440畝和442畝,占比分別爲9.1%、8%和7.9%。


本月成交的居住用地主要分布秦漢(4宗)、沣東(7宗)、泾河和空港(各2宗),以及浐灞、雁塔和長安區(各1宗)。成交的主要住宅用地有:新城控股競得的秦漢新城蘭池二路110余畝宅地,溢價率158%,樓面價5776元/㎡;陽光城競得的泾河新城42畝宅地,溢價率184%,樓面價4110元/㎡;旭輝競得的浐灞原光明城項目137畝宅地,溢價率54%,樓面價約3831元/㎡;以及金輝和奧園分別競得的長安、雁塔區城改地,樓面價分別爲3162元/㎡、4852元/㎡。其余成交的住宅用地還有沣東綠地絲路中心、秦漢恒大童世界等項目用地。


總體來看,本月西安成交住宅用地總量環比上月有所回落,且依舊主要集中在西鹹新區的沣東、秦漢、泾河等新城。從成交地價來看,溢價成交向西鹹新區蔓延,本月秦漢、泾河等優質宅地獲得高溢價出讓,其中最高溢價率高達184%。此外,從獲地房企看,本地小型房企獲地日趨稀少,無論是新區淨地,還是城區城改地,多爲大型房企斬獲。

典型地塊分析

宗地編號:XXQH-WB03-10,位于秦泉路以東、秦宮二路以西、蘭池二路以北。宗地面積約7.3萬㎡(約合110畝),用地性質均住宅+商服+教育用地,容積率住宅2.5、商服2.0。


地塊位置:

成交價格:


起拍價:30460萬元
成交價:78460萬元
溢價率:158%
其他費用:
廉租型保障房建設費4798萬元、幼兒園待建費約2000萬元。
畝單價:940萬/畝  樓面價:5776元/㎡
獲地房企:西安新城萬嘉房地産開發有限公司(新城控股)


成交特征:


1.4月19日下午,該宗地現場拍賣出讓,當日共有新城控股、禹州地産、平安集團、中天地産、保利地産等共8家企業報名參與競拍。


2.最終經過49輪競拍,由西安新城萬嘉房地産開發有限公司(新城控股)以158%的溢價,單價940萬/畝,樓面價5776元/平競得。


3.宗地內需建設並自持一座建築面積不小于14000平方米的四星級酒店,和一所24班幼兒園,建成後無償移交給陝西省西鹹新區秦漢新城管理委員會。


4.此外,配建租賃型保障住房采取集中代建的方式進行,需按照建築面積上限的5%進行配置,集中建設費用爲7200元/平方米。

市場特征

01

全省暫停土地報件 西安供地急刹車

4月份,陝西省國土資源廳叫停全省土地報件工作,即意味著各市新地供應也將相繼停滯。從西安4月份土地供應來看,相較3月份高達70宗的供地,本月僅有10宗土地出讓,供地大幅減少。2019年1-3月份,西安土地供應進入快車道,西安、西鹹相繼密集推地,總供應土地面積爲去年同期的2倍有余。整體看,雖然4月份供地大幅減少,但今年來供地依舊大幅高于去年同期。

02

衆房企搶駐西鹹 秦漢地價再創新高

4月份,西安城區出讓土地較少,特別是成交的住宅地主要爲城改用地,均爲定向出讓,均未有溢價産生。而相較于西安城區,西鹹新區因集中拍賣土地較多,除一些招商簽約項目拿地外,部分出讓淨地更是再度獲得衆房企爭搶。其中,秦漢新城、泾河新城本月均各有一宗住宅用地獲多家大型房企參拍,最終拍出了158%、187%的溢價,樓面價分別超5700元/㎡和4100元/㎡,均創區域地價新高。

小結

漢紙妹

整體來看,4月份西安土地市場重心依舊在西鹹新區,當前西安城區土地日趨稀少,西鹹新區已連續數月領先其他區域保持高量的土地供給。截止目前,已有萬科、華潤、綠地、綠城、招商、保利、金輝、金地、中南、藍光、華僑城等近20家大型房企進駐,西鹹新區商品房供應正集中蓄力猛增。

2019年4月西安土地供應10宗,供應面積爲38.21萬㎡(約合585.3畝);土地成交53宗,成交面積爲382.1萬㎡(約合5732畝),成交總金額約88.4億元,平均樓面價1338元/㎡。

土地供應情況

 

4月份西安土地供應共10宗,供應面積爲38.21萬㎡(約合585.3畝),環比下降91%,同比下降21%。4月份因全省暫停土地供應報件,新增出讓土地較少,在僅有的10宗供應土地中,居住用地共4宗298畝,占全月總供地51%。從供應土地區域來看,主要集中在航天基地、灞河新區和長安區。

從供應區域來看,本月航天基地供應量最大,總計2宗約198畝,其次爲灞河新區,共1宗約178畝,第三爲長安區共2宗面積約104畝。4月份西安土地供應共涉及6個區域,但全部集中在西安城區,西鹹新區和外圍郊縣全無供地。

 

從供地土地用途看,本月居住用地占比最大,總供地4宗298畝,占總出讓土地的51%;其次爲科教類用地,共1宗約177.9畝,占比30%;第三爲商服類用地,共3宗約65.4畝占比11%。其余爲商服用地和工業用地,共5宗109.4畝,總占比19%。

土地成交情況

4月份西安土地共成交53宗,成交面積爲382萬㎡(約合5732畝),環比上漲68%,同比上漲220%;總土地出讓金88.4億元,環比上漲25%,同比上漲97%;月均樓面價1338元/㎡,環比下降31%,同比下降21%。

4月份,西安土地成交再創新高,單月土地成交量超380萬㎡,爲近年月度最高。同時,本月成交土地中,住宅用地共1372畝占比24%,環比上月減少97畝,占比下降19個百分點。其中,成交的主要住宅地塊分別有:奧園雁塔區南三環地、旭輝浐灞原光明城地、新城控股秦漢新城地、和金輝競得的長安區萊安城南側地塊。

從土地成交區域來看,本月秦漢新城成交土地最多,總成交面積125.3萬㎡(約合1880畝),占總成交量的33%;其次爲高陵區,成交土地面積93.5萬㎡(約合1404畝),占總成交量的24%;第三爲空港新城,成交土地面積33.3萬㎡(約合500畝),占總成交量的9%。

在4月份成交土地中,西鹹新區再次領先其他區域,爲成交土地最多的區域,總成交土地面積2937畝,占全月成交土地總面積的51%。西安城區本月共有浐灞、高新、長安、雁塔和港務區5個區域有新地成交,總成交土地面積1160畝,占全市成交土地的20%。其余成交地爲西安周邊縣郊區域,主要爲高陵和閻良航空基地,總成交土地面積1635畝,占比29%。

從區域成交單價來看,本月雁塔區成交地塊爲單價最高區域,平均1287萬/畝,主要爲奧園地産競得的雁塔南三環齊王村城改用地;其次爲長安區,單價610萬/畝,主要爲金輝競得的萊安城南側一宗城改用地;第三爲浐灞生態區,單價505萬/畝,主要爲旭輝競得的原“光明城”項目用地。

從4月份各區域平均樓面價來看,雁塔區成交地樓面價最高,爲4850元/㎡;其次爲長安區和浐灞生態區,分別爲3152元/㎡、2920元/㎡。最低樓面價區域爲高陵區,爲219元/㎡。本月西安城區成交的住宅用地主要爲城改地,樓面價雖未再創新高,但依舊保持高位。此外,值得注意的是本月西鹹泾河新城樓面價出現快速上升,不僅位列第四位,且在4月份成交住宅用地中,最高樓面價已達4110元/㎡。

 

從4月份成交土地用途來看,工業用地成交占比最大,總面積1849畝占比32%;其次爲居住用地,總計1372畝占比24%;第三爲商服用地,總計1085畝占比19%。其余成交用地類型爲科教文衛娛、物流倉儲和公共設施用地,總面積分別爲542畝、440畝和442畝,占比分別爲9.1%、8%和7.9%。

本月成交的居住用地主要分布秦漢(4宗)、沣東(7宗)、泾河和空港(各2宗),以及浐灞、雁塔和長安區(各1宗)。成交的主要住宅用地有:新城控股競得的秦漢新城蘭池二路110余畝宅地,溢價率158%,樓面價5776元/㎡;陽光城競得的泾河新城42畝宅地,溢價率184%,樓面價4110元/㎡;旭輝競得的浐灞原光明城項目137畝宅地,溢價率54%,樓面價約3831元/㎡;以及金輝和奧園分別競得的長安、雁塔區城改地,樓面價分別爲3162元/㎡、4852元/㎡。其余成交的住宅用地還有沣東綠地絲路中心、秦漢恒大童世界等項目用地。

總體來看,本月西安成交住宅用地總量環比上月有所回落,且依舊主要集中在西鹹新區的沣東、秦漢、泾河等新城。從成交地價來看,溢價成交向西鹹新區蔓延,本月秦漢、泾河等優質宅地獲得高溢價出讓,其中最高溢價率高達184%。此外,從獲地房企看,本地小型房企獲地日趨稀少,無論是新區淨地,還是城區城改地,多爲大型房企斬獲。

典型地塊分析
宗地編號:XXQH-WB03-10,位于秦泉路以東、秦宮二路以西、蘭池二路以北。宗地面積約7.3萬㎡(約合110畝),用地性質均住宅+商服+教育用地,容積率住宅2.5、商服2.0。

地塊位置:

起拍價:30460萬元
成交價:78460萬元
溢價率:158%
其他費用:
廉租型保障房建設費4798萬元、幼兒園待建費約2000萬元。
畝單價:940萬/畝  樓面價:5776元/㎡
獲地房企:西安新城萬嘉房地産開發有限公司(新城控股)

成交特征:

1.4月19日下午,該宗地現場拍賣出讓,當日共有新城控股、禹州地産、平安集團、中天地産、保利地産等共8家企業報名參與競拍。

2.最終經過49輪競拍,由西安新城萬嘉房地産開發有限公司(新城控股)以158%的溢價,單價940萬/畝,樓面價5776元/平競得。

3.宗地內需建設並自持一座建築面積不小于14000平方米的四星級酒店,和一所24班幼兒園,建成後無償移交給陝西省西鹹新區秦漢新城管理委員會。

4.此外,配建租賃型保障住房采取集中代建的方式進行,需按照建築面積上限的5%進行配置,集中建設費用爲7200元/平方米。

市場特征
01
全省暫停土地報件 西安供地急刹車
4月份,陝西省國土資源廳叫停全省土地報件工作,即意味著各市新地供應也將相繼停滯。從西安4月份土地供應來看,相較3月份高達70宗的供地,本月僅有10宗土地出讓,供地大幅減少。2019年1-3月份,西安土地供應進入快車道,西安、西鹹相繼密集推地,總供應土地面積爲去年同期的2倍有余。整體看,雖然4月份供地大幅減少,但今年來供地依舊大幅高于去年同期。
02
衆房企搶駐西鹹 秦漢地價再創新高
4月份,西安城區出讓土地較少,特別是成交的住宅地主要爲城改用地,均爲定向出讓,均未有溢價産生。而相較于西安城區,西鹹新區因集中拍賣土地較多,除一些招商簽約項目拿地外,部分出讓淨地更是再度獲得衆房企爭搶。其中,秦漢新城、泾河新城本月均各有一宗住宅用地獲多家大型房企參拍,最終拍出了158%、187%的溢價,樓面價分別超5700元/㎡和4100元/㎡,均創區域地價新高。
小結

漢紙妹

整體來看,4月份西安土地市場重心依舊在西鹹新區,當前西安城區土地日趨稀少,西鹹新區已連續數月領先其他區域保持高量的土地供給。截止目前,已有萬科、華潤、綠地、綠城、招商、保利、金輝、金地、中南、藍光、華僑城等近20家大型房企進駐,西鹹新區商品房供應正集中蓄力猛增。

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