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【土地月报】2019年4月西安土地市场月报
来源: | 作者: | 发布时间:2019-07-10 | 浏览:487次

2019年4月西安土地供应10宗,供应面积为38.21万㎡(约合585.3亩);土地成交53宗,成交面积为382.1万㎡(约合5732亩),成交总金额约88.4亿元,平均楼面价1338元/㎡。

土地供应情况

4月份西安土地供应共10宗,供应面积为38.21万㎡(约合585.3亩),环比下降91%,同比下降21%。4月份因全省暂停土地供应报件,新增出让土地较少,在仅有的10宗供应土地中,居住用地共4宗298亩,占全月总供地51%。从供应土地区域来看,主要集中在航天基地、灞河新区和长安区。

从供应区域来看,本月航天基地供应量最大,总计2宗约198亩,其次为灞河新区,共1宗约178亩,第三为长安区共2宗面积约104亩。4月份西安土地供应共涉及6个区域,但全部集中在西安城区,西咸新区和外围郊县全无供地。

从供地土地用途看,本月居住用地占比最大,总供地4宗298亩,占总出让土地的51%;其次为科教类用地,共1宗约177.9亩,占比30%;第三为商服类用地,共3宗约65.4亩占比11%。其余为商服用地和工业用地,共5宗109.4亩,总占比19%。

土地成交情况

4月份西安土地共成交53宗,成交面积为382万㎡(约合5732亩),环比上涨68%,同比上涨220%;总土地出让金88.4亿元,环比上涨25%,同比上涨97%;月均楼面价1338元/㎡,环比下降31%,同比下降21%。


4月份,西安土地成交再创新高,单月土地成交量超380万㎡,为近年月度最高。同时,本月成交土地中,住宅用地共1372亩占比24%,环比上月减少97亩,占比下降19个百分点。其中,成交的主要住宅地块分别有:奥园雁塔区南三环地、旭辉浐灞原光明城地、新城控股秦汉新城地、和金辉竞得的长安区莱安城南侧地块。

从土地成交区域来看,本月秦汉新城成交土地最多,总成交面积125.3万㎡(约合1880亩),占总成交量的33%;其次为高陵区,成交土地面积93.5万㎡(约合1404亩),占总成交量的24%;第三为空港新城,成交土地面积33.3万㎡(约合500亩),占总成交量的9%。


在4月份成交土地中,西咸新区再次领先其他区域,为成交土地最多的区域,总成交土地面积2937亩,占全月成交土地总面积的51%。西安城区本月共有浐灞、高新、长安、雁塔和港务区5个区域有新地成交,总成交土地面积1160亩,占全市成交土地的20%。其余成交地为西安周边县郊区域,主要为高陵和阎良航空基地,总成交土地面积1635亩,占比29%。


从区域成交单价来看,本月雁塔区成交地块为单价最高区域,平均1287万/亩,主要为奥园地产竞得的雁塔南三环齐王村城改用地;其次为长安区,单价610万/亩,主要为金辉竞得的莱安城南侧一宗城改用地;第三为浐灞生态区,单价505万/亩,主要为旭辉竞得的原“光明城”项目用地。

从4月份各区域平均楼面价来看,雁塔区成交地楼面价最高,为4850元/㎡;其次为长安区和浐灞生态区,分别为3152元/㎡、2920元/㎡。最低楼面价区域为高陵区,为219元/㎡。本月西安城区成交的住宅用地主要为城改地,楼面价虽未再创新高,但依旧保持高位。此外,值得注意的是本月西咸泾河新城楼面价出现快速上升,不仅位列第四位,且在4月份成交住宅用地中,最高楼面价已达4110元/㎡。

从4月份成交土地用途来看,工业用地成交占比最大,总面积1849亩占比32%;其次为居住用地,总计1372亩占比24%;第三为商服用地,总计1085亩占比19%。其余成交用地类型为科教文卫娱、物流仓储和公共设施用地,总面积分别为542亩、440亩和442亩,占比分别为9.1%、8%和7.9%。


本月成交的居住用地主要分布秦汉(4宗)、沣东(7宗)、泾河和空港(各2宗),以及浐灞、雁塔和长安区(各1宗)。成交的主要住宅用地有:新城控股竞得的秦汉新城兰池二路110余亩宅地,溢价率158%,楼面价5776元/㎡;阳光城竞得的泾河新城42亩宅地,溢价率184%,楼面价4110元/㎡;旭辉竞得的浐灞原光明城项目137亩宅地,溢价率54%,楼面价约3831元/㎡;以及金辉和奥园分别竞得的长安、雁塔区城改地,楼面价分别为3162元/㎡、4852元/㎡。其余成交的住宅用地还有沣东绿地丝路中心、秦汉恒大童世界等项目用地。


总体来看,本月西安成交住宅用地总量环比上月有所回落,且依旧主要集中在西咸新区的沣东、秦汉、泾河等新城。从成交地价来看,溢价成交向西咸新区蔓延,本月秦汉、泾河等优质宅地获得高溢价出让,其中最高溢价率高达184%。此外,从获地房企看,本地小型房企获地日趋稀少,无论是新区净地,还是城区城改地,多为大型房企斩获。

典型地块分析

宗地编号:XXQH-WB03-10,位于秦泉路以东、秦宫二路以西、兰池二路以北。宗地面积约7.3万㎡(约合110亩),用地性质均住宅+商服+教育用地,容积率住宅2.5、商服2.0。


地块位置:

成交价格:


起拍价:30460万元
成交价:78460万元
溢价率:158%
其他费用:
廉租型保障房建设费4798万元、幼儿园待建费约2000万元。
亩单价:940万/亩  楼面价:5776元/㎡
获地房企:西安新城万嘉房地产开发有限公司(新城控股)


成交特征:


1.4月19日下午,该宗地现场拍卖出让,当日共有新城控股、禹州地产、平安集团、中天地产、保利地产等共8家企业报名参与竞拍。


2.最终经过49轮竞拍,由西安新城万嘉房地产开发有限公司(新城控股)以158%的溢价,单价940万/亩,楼面价5776元/平竞得。


3.宗地内需建设并自持一座建筑面积不小于14000平方米的四星级酒店,和一所24班幼儿园,建成后无偿移交给陕西省西咸新区秦汉新城管理委员会。


4.此外,配建租赁型保障住房采取集中代建的方式进行,需按照建筑面积上限的5%进行配置,集中建设费用为7200元/平方米。

市场特征

01

全省暂停土地报件 西安供地急刹车

4月份,陕西省国土资源厅叫停全省土地报件工作,即意味着各市新地供应也将相继停滞。从西安4月份土地供应来看,相较3月份高达70宗的供地,本月仅有10宗土地出让,供地大幅减少。2019年1-3月份,西安土地供应进入快车道,西安、西咸相继密集推地,总供应土地面积为去年同期的2倍有余。整体看,虽然4月份供地大幅减少,但今年来供地依旧大幅高于去年同期。

02

众房企抢驻西咸 秦汉地价再创新高

4月份,西安城区出让土地较少,特别是成交的住宅地主要为城改用地,均为定向出让,均未有溢价产生。而相较于西安城区,西咸新区因集中拍卖土地较多,除一些招商签约项目拿地外,部分出让净地更是再度获得众房企争抢。其中,秦汉新城、泾河新城本月均各有一宗住宅用地获多家大型房企参拍,最终拍出了158%、187%的溢价,楼面价分别超5700元/㎡和4100元/㎡,均创区域地价新高。

小结

汉纸妹

整体来看,4月份西安土地市场重心依旧在西咸新区,当前西安城区土地日趋稀少,西咸新区已连续数月领先其他区域保持高量的土地供给。截止目前,已有万科、华润、绿地、绿城、招商、保利、金辉、金地、中南、蓝光、华侨城等近20家大型房企进驻,西咸新区商品房供应正集中蓄力猛增。

2019年4月西安土地供应10宗,供应面积为38.21万㎡(约合585.3亩);土地成交53宗,成交面积为382.1万㎡(约合5732亩),成交总金额约88.4亿元,平均楼面价1338元/㎡。

土地供应情况

 

4月份西安土地供应共10宗,供应面积为38.21万㎡(约合585.3亩),环比下降91%,同比下降21%。4月份因全省暂停土地供应报件,新增出让土地较少,在仅有的10宗供应土地中,居住用地共4宗298亩,占全月总供地51%。从供应土地区域来看,主要集中在航天基地、灞河新区和长安区。

从供应区域来看,本月航天基地供应量最大,总计2宗约198亩,其次为灞河新区,共1宗约178亩,第三为长安区共2宗面积约104亩。4月份西安土地供应共涉及6个区域,但全部集中在西安城区,西咸新区和外围郊县全无供地。

 

从供地土地用途看,本月居住用地占比最大,总供地4宗298亩,占总出让土地的51%;其次为科教类用地,共1宗约177.9亩,占比30%;第三为商服类用地,共3宗约65.4亩占比11%。其余为商服用地和工业用地,共5宗109.4亩,总占比19%。

土地成交情况

4月份西安土地共成交53宗,成交面积为382万㎡(约合5732亩),环比上涨68%,同比上涨220%;总土地出让金88.4亿元,环比上涨25%,同比上涨97%;月均楼面价1338元/㎡,环比下降31%,同比下降21%。

4月份,西安土地成交再创新高,单月土地成交量超380万㎡,为近年月度最高。同时,本月成交土地中,住宅用地共1372亩占比24%,环比上月减少97亩,占比下降19个百分点。其中,成交的主要住宅地块分别有:奥园雁塔区南三环地、旭辉浐灞原光明城地、新城控股秦汉新城地、和金辉竞得的长安区莱安城南侧地块。

从土地成交区域来看,本月秦汉新城成交土地最多,总成交面积125.3万㎡(约合1880亩),占总成交量的33%;其次为高陵区,成交土地面积93.5万㎡(约合1404亩),占总成交量的24%;第三为空港新城,成交土地面积33.3万㎡(约合500亩),占总成交量的9%。

在4月份成交土地中,西咸新区再次领先其他区域,为成交土地最多的区域,总成交土地面积2937亩,占全月成交土地总面积的51%。西安城区本月共有浐灞、高新、长安、雁塔和港务区5个区域有新地成交,总成交土地面积1160亩,占全市成交土地的20%。其余成交地为西安周边县郊区域,主要为高陵和阎良航空基地,总成交土地面积1635亩,占比29%。

从区域成交单价来看,本月雁塔区成交地块为单价最高区域,平均1287万/亩,主要为奥园地产竞得的雁塔南三环齐王村城改用地;其次为长安区,单价610万/亩,主要为金辉竞得的莱安城南侧一宗城改用地;第三为浐灞生态区,单价505万/亩,主要为旭辉竞得的原“光明城”项目用地。

从4月份各区域平均楼面价来看,雁塔区成交地楼面价最高,为4850元/㎡;其次为长安区和浐灞生态区,分别为3152元/㎡、2920元/㎡。最低楼面价区域为高陵区,为219元/㎡。本月西安城区成交的住宅用地主要为城改地,楼面价虽未再创新高,但依旧保持高位。此外,值得注意的是本月西咸泾河新城楼面价出现快速上升,不仅位列第四位,且在4月份成交住宅用地中,最高楼面价已达4110元/㎡。

 

从4月份成交土地用途来看,工业用地成交占比最大,总面积1849亩占比32%;其次为居住用地,总计1372亩占比24%;第三为商服用地,总计1085亩占比19%。其余成交用地类型为科教文卫娱、物流仓储和公共设施用地,总面积分别为542亩、440亩和442亩,占比分别为9.1%、8%和7.9%。

本月成交的居住用地主要分布秦汉(4宗)、沣东(7宗)、泾河和空港(各2宗),以及浐灞、雁塔和长安区(各1宗)。成交的主要住宅用地有:新城控股竞得的秦汉新城兰池二路110余亩宅地,溢价率158%,楼面价5776元/㎡;阳光城竞得的泾河新城42亩宅地,溢价率184%,楼面价4110元/㎡;旭辉竞得的浐灞原光明城项目137亩宅地,溢价率54%,楼面价约3831元/㎡;以及金辉和奥园分别竞得的长安、雁塔区城改地,楼面价分别为3162元/㎡、4852元/㎡。其余成交的住宅用地还有沣东绿地丝路中心、秦汉恒大童世界等项目用地。

总体来看,本月西安成交住宅用地总量环比上月有所回落,且依旧主要集中在西咸新区的沣东、秦汉、泾河等新城。从成交地价来看,溢价成交向西咸新区蔓延,本月秦汉、泾河等优质宅地获得高溢价出让,其中最高溢价率高达184%。此外,从获地房企看,本地小型房企获地日趋稀少,无论是新区净地,还是城区城改地,多为大型房企斩获。

典型地块分析
宗地编号:XXQH-WB03-10,位于秦泉路以东、秦宫二路以西、兰池二路以北。宗地面积约7.3万㎡(约合110亩),用地性质均住宅+商服+教育用地,容积率住宅2.5、商服2.0。

地块位置:

起拍价:30460万元
成交价:78460万元
溢价率:158%
其他费用:
廉租型保障房建设费4798万元、幼儿园待建费约2000万元。
亩单价:940万/亩  楼面价:5776元/㎡
获地房企:西安新城万嘉房地产开发有限公司(新城控股)

成交特征:

1.4月19日下午,该宗地现场拍卖出让,当日共有新城控股、禹州地产、平安集团、中天地产、保利地产等共8家企业报名参与竞拍。

2.最终经过49轮竞拍,由西安新城万嘉房地产开发有限公司(新城控股)以158%的溢价,单价940万/亩,楼面价5776元/平竞得。

3.宗地内需建设并自持一座建筑面积不小于14000平方米的四星级酒店,和一所24班幼儿园,建成后无偿移交给陕西省西咸新区秦汉新城管理委员会。

4.此外,配建租赁型保障住房采取集中代建的方式进行,需按照建筑面积上限的5%进行配置,集中建设费用为7200元/平方米。

市场特征
01
全省暂停土地报件 西安供地急刹车
4月份,陕西省国土资源厅叫停全省土地报件工作,即意味着各市新地供应也将相继停滞。从西安4月份土地供应来看,相较3月份高达70宗的供地,本月仅有10宗土地出让,供地大幅减少。2019年1-3月份,西安土地供应进入快车道,西安、西咸相继密集推地,总供应土地面积为去年同期的2倍有余。整体看,虽然4月份供地大幅减少,但今年来供地依旧大幅高于去年同期。
02
众房企抢驻西咸 秦汉地价再创新高
4月份,西安城区出让土地较少,特别是成交的住宅地主要为城改用地,均为定向出让,均未有溢价产生。而相较于西安城区,西咸新区因集中拍卖土地较多,除一些招商签约项目拿地外,部分出让净地更是再度获得众房企争抢。其中,秦汉新城、泾河新城本月均各有一宗住宅用地获多家大型房企参拍,最终拍出了158%、187%的溢价,楼面价分别超5700元/㎡和4100元/㎡,均创区域地价新高。
小结

汉纸妹

整体来看,4月份西安土地市场重心依旧在西咸新区,当前西安城区土地日趋稀少,西咸新区已连续数月领先其他区域保持高量的土地供给。截止目前,已有万科、华润、绿地、绿城、招商、保利、金辉、金地、中南、蓝光、华侨城等近20家大型房企进驻,西咸新区商品房供应正集中蓄力猛增。

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