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2019年5月西安房地产市场报告
来源: | 作者: | 发布时间:2019-07-10 | 浏览:568次

市场综述
各部委加强监管 市场供应依旧低位

汉纸妹

随着调控收紧,五月份楼市暂别"小阳春",但各城市分化明显,部分典型一二线城市持续出现升温迹象,随之而来的是政策的收紧。五月份住建部、央行、银保监会先后就房地产市场出面表态,除了加强监管,更要防范房地产泡沫和风险。与此同时,在各城市层面代表城市苏州、南京再现政策收紧迹象,调控持续加码。

而在市场层面五月份无论是百强房企销售业绩,还是百城市场监测,同比增幅均出现放缓,除个别城市外,整体市场情况趋稳运行。西安方面,五月份新房公示均价再创新高,新增供应持续低迷,市场上行压力加剧。
宏观市场
1
政策环境
监管频频发声 租赁住房加快发展
  住建部、央行、银保监会相继发声房地产。5月住建部对近期住宅价格累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了房价预警提示,这是继4月19日预警6城之后的第二次。此外,央行、银保监会也相继发声,将继续严格遵循“房住不炒”的定位,坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫。

  苏州、南京调控收紧 多城加强楼市监管 。5月苏州升级限售,并苏州召开房地产行业座谈会,提出房价涨幅目标5%。同时,南京多家银行上调房贷利率。此外,济南发布通知,进一步规范商品房销售行为;杭州重申“房住不炒”;合肥房宣布将继续稳地价、稳房价等。

  官方回应房地产救市 不会靠炒房拉动经济。5月人民日报刊发《中国不会靠炒房拉动经济》专文,文章指出:随着中美经贸摩擦再次升级,有一种观点认为中国需要放松房地产调控以刺激经济。对此,分析人士指出,中国将深入推进供给侧结构性改革,追求更高质量发展,继续坚持“房住不炒”,保证市场平稳健康发展。

  杭州最宽松落户 深圳/南京/天津人才住房补助 。5月杭州公布人才落户文件,实施史上最宽松落户,学历放宽至大专。此外,南京发布企业博士安居工程实施办法,实施大额度住房优惠,天津滨海新区新出台“鲲鹏计划”,为符合条件的人才发放住房生活补贴,连续发放3年。同时,深圳称,各类人才可享15%的个税减免。

  西安商品房配建学校交付后方可开展销售。5月,西安市《关于加强居住区配套公办义务教育阶段学校和幼儿园建设管理工作若干意见》印发,明确居住区户数在1500户及以上的,应规划建设幼儿园。同时,意见还指出新建商品房小区,在配套的义务教育阶段学校、幼儿园达到交付条件后,才可开展商品房预售活动。

2
经济环境
5月全国PMI、PPI、CPI情况


  2019年5月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为49.4%,比上月回落0.7个百分点。

  2019年5月份,全国居民消费价格同比上涨2.7%,环比上涨0.0%。创15个月以来新高,已连续三月处于"2时代",主要为季节性果蔬及食品价格上涨带动。

  2019年5月份,全国工业生产者出厂价格同比上涨0.6%,环比上涨0.2%。PPI再次下跌,主要为油价下跌影响,同时也进一步发映出国内市场需求依旧不足。


3
行业动态
本月行业动态
5月份行业动态主要包括:1.楼市告别小阳春 两个购房关键指数双降。据安居客发布的5月《国民安居指数报告》数据显示,5月全国楼市市场小幅回暖,67个重点监测城市中,新房价格环比上浮0.44%,二手房环比微增0.11%。5月份购房者信心指数和经纪人信心指数环比均呈现下降趋势。2.百强房企:5月表现平稳 单月同比增速明显回落。据1-5月百强房企销售榜单显示,TOP100房企整体操盘销售业绩规模近3.5万亿元,同比微增4.1%,从单月来看,百强房企5月的整体销售规模较上月环比增长8.8%,同比增长5.7%,单月同比增速较3、4两月的12.2%和16.6%有明显回落。3.全国首套房贷利率5.42% 降至去年以来最低水平。据融360大数据研究院最新数据显示,全国首套房贷款平均利率为5.42%,较上月回落0.06个百分点,为连续6个月下降,创下自去年以来最低水平。此外,二手房方面,5月全国二套房贷款平均利率为5.74%,较上月回落7BP,二套房贷款平均利率已连续下降7个月。4.资金违规流入房地产 15家机构收千万罚单 。近期监管部门对违规资金流入房地产市场的监管再次升级。据公开信息统计,截止当前共有上海、天津、青岛、河北、重庆等地15家金融机构,因涉及违规“输血”房地产而被各地银保监局开出罚单,罚没金额合计超千万。5.西安二手房市场降温 价格倒挂现象正在消失。近期,据华商报等媒体报道称,西安市场中出现了二手房挂牌量明显上涨,挂牌均价回落的现象,西安二手房市场热度呈现出显著的降温态势。其中,成交下滑直接导致二手房价格走低,据悉相比去年高点时候,不少二手房价格降幅在1000-2000元/㎡。6.西安启用新版《商品房买卖合同》涉10项变化。5月28日起,西安全市预售或现房销售的商品房,将启用新版买卖合同示范文本。在新版购房合同中,涉及面积差异产生的税费承担、交付条件和违约赔偿、房企应出示和备注文件等至少10项以上的不同。

楼市观察
2019年5月西安市土地市场


2019年5月西安土地供应共18宗,供应面积54.01万㎡(约合810.2亩),环比上涨38.4%,同比下降78.2%。共成交土地6宗,成交土地面积18.83万㎡(约合282.6亩),环比下降95%,同比下降60%。

总土地出让金35.18亿元,环比下降60%,同比上涨233%;月均楼面价4157元/㎡,环比上涨211%,同比上涨424%。其中住宅楼面价5136元/㎡,环比上涨108%,同比上涨172%。

5月份,因全省暂停土地报件,西安供较少,但今年1-5月份供地依旧高于去年同期。此外,成交土地涉及航天、雁塔等城改用地,且全为西安城区地,整体价格较高。
更多土地分析请点击:
2019年5月西安土地市场分析报告。

商品房数据
5月份西安商品房供不抵销 价格高位回落

2019年5月份西安市商品房新增供应面积100.61万㎡,环比下降46%,同比下降49%;商品房销售面积139.35万㎡, 环比上涨24.7%,同比下降40.5%。5月份西安商品房市场整体供应受住宅供应大幅下滑呈现同环比双降,而销售方面虽有回升但仍不及今年月均销量,且整体供销对比再度呈现出供不抵销的局面。

5月西安商品房去化周期为16个月

截止2019年5月末西安商品房库存为2298.21万㎡,比上月减少了38.74万㎡,较去年同期增加了55.49万㎡,商品房去化周期为16个月。5月份因全市商品房供应再度减缓,且为销大于供,致使全市商品房库存总量出现下降,截止5月底,整体商品房去化周期继续保持在16个月。

5月西安商品房各区域供销价情况

5月份西安市商品房新增供应面积排名前三的区域是曲江、高新和浐灞,供应面积分别为23.77万㎡、17.63万㎡和13.80万㎡;5月份商品房成交量排名前三的区域是高新、曲江和经开分别为38.64万㎡、29.49万㎡和21.81万㎡。

商品住宅数据
5月份西安住宅市场供销双降

2019年5月份西安商品住宅新增供应面积为65.09万㎡,环比下降53.91%,同比下降57.25%;商品住宅销售面积110.14万㎡,环比上涨36.3%,同比下降40.9%。整体来看,5月份西安住宅市场出现供销双降,市场热度相较一季度有所回温。此外,值得注意的是本月住宅供应再度大幅下滑,为今年来第四次供不抵销,且供销差显著。

5月西安商品住宅去化周期为4个月

截止2019年5月末,西安市商品住宅库存量为436.01万㎡,比上月减少了45.05万㎡,比去年同期减少了139.75万㎡,整体去化周期勉强维持在4个月左右。从全市住宅库存情况来看,受供应持续低位,当前住宅库存总量创近两年来次低值,西安城区新房市场严重供不应求。

住宅120-140㎡面积段成交连续4个月扩大

5月份西安市住宅各面积段成交占比中,90-120㎡依然是主力,成交占比为32%,占比较上月降低4个百分点;120-140㎡成交占比为31%,占比较上月再提升2个百分点,两者合计总占比为63%,较上月下降2个百分点。排在第三位的为140-160㎡,占比为13%,较上月下降了2个百分点。其余面积段方面,70㎡以下占比持续较低仅占1%,而160-200㎡成交占比显著提升。

5月西安商品住宅各区域供销价情况

5月份西安商品住宅新增供应面积排名前三的区域是浐灞、曲江和港务,供应面积分别为13.50万㎡、11.83万㎡和10.83万㎡;5月份商品住宅成交面积排名前三的区域为浐灞、港务和曲江分别为31.25万㎡、26.62万㎡和17.97万㎡。

5月西安商品住宅成交面积热力图

 

2019年5月份西安市商品住宅共计成交104.7万㎡,成交面积占比最大的前三城区是浐灞、港务和曲江,分别占30%、25%和17%。由图可以看出成交热点区域主要集中在国际港务区版块(代表项目绿地国港城);港务大道版块(代表项目汇悦城);浐灞桃花潭版块(代表项目浐灞半岛);曲江植物园版块(代表项目曲江紫金城(阳光城翡翠丽江))。

5月西安商品住宅成交单价热力图

 

2019年5月份西安市商品住宅成交单价较高的前三区域集中在高新、曲江和城北。由图可以看出成交单价最热点区域为高新区科技八路、木塔寺公园版块(代表项目香榭御澄);曲江电视塔版块(代表项目华润悦府);城北龙首北路与建强路十字版块(代表项目大明宫·院子)。

商业数据
5月份西安商业供销价齐回落

2019年5月份西安商业新增供应面积4.3万㎡,环比下降66.6%,同比下降50.6%;商业销售面积6.97万㎡,环比下降9.13%,同比下降66.15%。整体来看,本月西安商业呈现出供销双降,且均价也出现高位回落的趋势。此外,值得注意的是,本月商业供应明显减缓。

5月西安商业去化周期为67个月

截止2019年5月末西安市商业物业库存量为671.82万平米,较上月减少了2.67万㎡,较去年同期减少了28.02万㎡,截止2019年5月末商业去化周期为67个月。从西安商业库存情况来看,总库存量受供应大幅减缓虽环比上月有所下降,但降幅有限。同时随着商业成交走弱,商业整体去化周期连续升高,创近5个月以来新高。

5月西安商业各区域供销价情况

5月份西安市商业物业新增供应面积排名前三的区域是城南、浐灞和港务,分别为2.46万㎡、0.57万㎡和0.3万㎡;5月份西安商业成交量排名前三的区域是城北、经开和浐灞,成交面积分别是1.45万㎡、1.10万㎡和1.09万㎡。

5月西安商业成交面积热力图

2019年5月份西安市商业成交6.64万㎡,成交面积占比前三的区域分别为城北、经开和浐灞。由图可以看出西安市商业成交热点区域为城北北二环、汉城湖版块(代表项目紫郡华宸);经开大明宫太华路版块(代表项目金科天籁城);以及浐灞香王立交十字版块(代表项目浐灞新城)。

5月西安商业成交单价热力图

2019年5月份西安市商业成交单价最高的集中区域是曲江、城西和经开。由图可以看出最热点区域为浐灞北辰大道、浐灞二路十字版块(代表项目保利心语花园);经开区城市运动公园版块(代表项目开元第一城)。

办公物业数据
5月份西安办公供应暂停 成交价创新高

2019年5月份西安市办公物业无新增供应。办公销售面积13.74万㎡,环比上涨11.89%,同比下降5.95%。5月份,西安办公物业当月无新增供应,同时销售面积及成交均价环比均呈现上升。此外,值得注意的是办公成交价格上升较快,且在本月创下历史新高。

5月份西安办公去化周期为20个月

截止2019年5月末西安市办公物业库存面积239.8万㎡,较上月减少了13.74万㎡,较去年同期增加了10.57万㎡。5月份,西安办公物业销售面积环比显著提升,同时当月无新增办公物业供应,致使办公库存总量出现下降,整体化周期降至20个月。

5月西安办公物业各区域供销价情况

5月份西安无办公物业新增供应。办公成交面积排名前三的区域为高新、港务和浐灞,分别为4.19万㎡、2.26万㎡和2.22万㎡。

5月西安办公成交面积热力图

2019年5月西安市办公成交面积13.48万㎡,成交面积占比前三的区域分别为高新、港务和浐灞,分别占全市办公成交面积的31%、20%和15%。由图可以看出办公成交热点区域位于港务区(代表项目西安华南城);高新科技三路与高新一路交汇处(代表项目万科金域国际)。

5月西安办公成交单价热力图

2019年5月份西安市办公成交单价最高集中区域为高新、曲江和城南。由图可以看出办公成交单价热点区域为高新科技二路与团结南路十字西南角(代表项目CA创意时代中心);以及曲江大唐芙蓉园版块(代表项目龙湖雁塔天宸)。

开盘数据
西安住宅开盘新推量走势图

 

2019年5月份,西安共开盘项目49个,推售房源15043套,房源量环比上涨67%,同比上涨5%,整体开盘去化率87%,去化率较上月再提升3个百分点,但同比仍低于去年同期9个百分点。

从5月份开盘情况来看,因恒大文旅城等典型项目集中加推,在西安城区供应下滑的情况下,开盘推售量相对较高。同时,整体开盘去化率已连续3个月上升,但上升幅度减缓,总去化率也低于去年同期。
西安市场小结

汉纸妹

在新房市场,五月份西安住宅供应大幅下跌,同环比降幅均超过五成,新房供应再创低点,而与之对应的是新盘登记火爆,开盘去化创年内新高。同时,在仅有的少量新房价格公示中,因毛坯房源的大量缩减,住宅均价创历史新高。

其次,因四月下旬全省新地报件工作的暂停,西安及西咸土地供应急刹车,五月份大西安范围内,土地一级市场的新地供给几乎停滞,成交土地更是创下年内单月新低,且多为工业等非商品房用地。

新房供应的大幅缩减,毛坯房源的快速退出,以及住宅供地的骤然停滞,进一步加剧了显著的供求错位和紧张的市场预期,主城内的多数楼盘再此上演千人摇的抢房盛宴。当前,与悄然升温的西安楼市而言,增加供量无疑是最棘手的关键所在,但基于各个层面,这一局面短期内似乎难以得到良好的改观。

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