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2019年6月西安房地産市場報告
來源: | 作者: | 發布時間:2019-07-18 | 浏覽:377次

市場綜述
宏觀層收緊銀根 各城調控分化 西安限購升級

漢紙妹

從政策層面看,六月份既有西安限購升級,南甯一次性約談120家房企等持續加碼調控城市,同時也有海南降低購房社保年限,珠海下調二手房交易個稅,施恩防止房價下跌出台"限降令"等進一步松綁、甚至微刺激城市。當前可謂正是樓市分化下的"一城一策"。

在住建部接連預警,央行、銀保監會相繼加強資金監管表態後,六月份市場延續降溫迹象,其中百強房企銷售業績同比僅微增4%,漲幅相較大幅收窄。

此外,不僅新房市場回調,六月份全國多數一二線城市的二手房市場也同樣出現交易量下降,甚至價格回落的情形。而與此同時,本月房企融資被緊急收緊,下半年市場不確定性疊加上升。
宏觀市場
1
經濟環境
核心觀點
PMI持續跌落榮枯線  三項措施提振經濟
中央三大舉措促銷費 穩投資:
事件一:大阪G20峰會 —— 中美雙方重啓經貿談判,允許美國企業繼續向華爲供貨。

事件二:國務院啓動 "地方專項債" 發行,拉動基建投資1800億—2520億元。

事件三:國常會部署"舊改"、提前啓動5G商用,促進消費。舊改涉及居民上億人,通過各項改造帶動消費。初步測算5G商用前五年直接帶動經濟總産出將超過10萬億元。
6月全國PMI、PPI、CPI情況



政策環境
核心觀點
西安限購升級 城區供不應求
西安 "6.20新政" 限購升級
主要內容:① 新落戶購房需落戶滿1年或提供12個月社保,② 外地戶籍購房社保年限由2年提升至5年,③ 臨潼納入限購。

升級調控主因:① 西安數次領漲70城:漲幅同環比雙第一,同比連續6個月全國第一。② 價格管控出現放松:新政出台前,西安公示住宅均價同比漲幅高達17%。③ 市場供不應求:住宅供應同比少了近70萬㎡,一些樓盤再現登記爆滿,中簽率最低僅爲6%。

新政後的影響:① 進一步抑制需求,特別是價格管控嚴格之後,下半年將趨穩。② 向西鹹新區引流,新政後西鹹新區客戶量上升,去化快速升高。從土地供應看,未來幾年,西鹹新區將是土地、新房供應的集中區。


3
行業動態
核心觀點
從"棚改"進入"舊改" 房企融資緊急收緊
中央啓動"舊改" 房企融資收緊
從"棚改"進入"舊改"

事件:6月19日,國常會部署城鎮老舊小區改造,主要內容:一、管網包括上下水、電網、煤氣、光纖;二、公共服務包括養老、撫幼、物業、文化娛樂、健身等。

看點:正在開啓的"舊改"和"棚改"有諸多類似,都是:大規模(涉及上億人)、有金融支持(創新投融資機制)。特別是金融方面,2014 年國家開發銀行成立住宅金融事業部,大力支持棚改事業。此後樓市全國普漲。關于"舊改"和房地産市場的關系,需密切關注國家在金融方面的舉措。

房企融資緊急收緊

事件一:今年一季度樓市的"小陽春"在很大程度上和融資信貸寬松有關。近期房企拿地激進出現地王引起了中央的注意,央行與證監會暫停部分房企的債券及ABS(資産證券化融資方式)融資渠道。

事件二:銀保監會主席郭樹清警示:住戶部門杠杆率急速攀升,相當居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是,新增儲蓄資源一半左右投入到房地産領域 。進一步預警房地産融資寬松現象。

影響:首套房貸利率連續下降的形勢將要結束,一些城市將對房貸利率重新收緊。6月份已經有南京、杭州開始上調房貸利率。

樓市觀察
2019年6月西安市土地市場

 

2019年6月西安土地供應環比上漲82%,同比下降15%。共成交土地23宗,成交土地環比上漲226%,同比下降76%。6月份,西安土地供應及成交,環比雖均有回升,但同比仍顯著低于去年同期。
更多土地分析請點擊:
2019年6月西安土地市場分析報告。

商品房數據
核心觀點
住宅供銷同比雙降 市場不及去年
住宅量跌價漲
住宅供銷雙降  市場不及去年

6月份住宅供應依舊低迷,且持續爲供不抵銷,上半年僅4月份爲供大于銷。此外,住宅銷售方面,今年除3月份高于去年外,其余月份均不及去年同期,且1-6月銷售面積低于去年近200萬方。

供銷差收窄 供銷比好于去年

6月份雖供不抵銷,但住宅供銷差顯著收窄,此外,從1-6月份整體來看,供應低于去年70余萬方,但銷售低于去年近200萬方,今年1-6月整體供銷差比去年收窄了近120萬方。

市場熱度回落 價格持續攀升

從市場供銷差角度看,無論是6月份還是今年上半年,同比數據顯示交易量均不及去年同期,市場形勢不及去年,但從價格來看,無論是網簽交易價還是審批公示價格,均上漲明顯。
6月份西安商品房供銷差收窄

2019年6月份西安市商品房新增供應面積149.5萬㎡,環比上漲48%,同比下降6.6%;商品房銷售面積154.45萬㎡,環比上漲10.8%,同比下降4.8%;6月份西安商品房市場供銷雙漲,且持續爲供不抵銷,但供銷差顯著收窄。

6月西安商品房去化周期爲16個月

截止2019年6月末西安商品房庫存爲2293.26萬㎡,庫存總量小幅下降,整體去化率依舊保持在16個月左右,相較依然處于高位,但主要爲商業、辦公等物業庫存高企。

6月西安商品房各區域供銷價情況

6月份西安市商品房新增供應面積排名前三的區域是曲江、浐灞和港務;6月份商品房成交量排名前三的區域是曲江、浐灞和港務。

商品住宅數據
6月份西安住宅市場供銷差明顯收窄

2019年6月份西安商品住宅新增供應面積103.82萬㎡,環比上漲59.5%,同比下降21.3%;商品住宅銷售面積117.88萬㎡,環比上漲7%,同比下降9.1%;6月份全市住宅供銷雙漲,但持續爲供不抵銷且已是今年第5個月供不應求。此外,值得關注的是本月供銷差明顯收窄,價格創新高但漲幅減緩。

6月西安商品住宅去化周期爲4個月

截止2019年6月末,西安市商品住宅庫存量爲421.95萬㎡,住宅庫存量持續下降已至曆史地位,西安主城區內住宅市場已嚴重供不應求。但本月整體供應有明顯改善,庫存環比下降幅度已有所收窄。

住宅改善型面積段連續擴大

6月份西安市住宅各面積段成交占比中,90-120㎡依然是主力。其余面積段方面,本月70㎡以下占比有所提升,160㎡及以上各面積段占比相較穩定。

6月西安商品住宅各區域供銷價情況

2019年6月份西安商業新增供應面積環比上漲119.5%,同比上漲63%;商業銷售面積環比上漲25.6%,同比下降13.6%;6月份西安商品住宅新增供應面積排名前三的區域是曲江、浐灞和城內;商品住宅成交面積排名前三的區域爲曲江、浐灞和港務區。

6月西安商品住宅成交面積熱力圖

由圖可以看出成交熱點區域主要集中在曲江二期版塊(代表項目金地·中心風華、金輝世界城);國際港務區奧體中心版塊(代表項目綠城全運村);以及浐灞生態區灞河東路版塊(代表項目萬科瀾岸)。

6月西安商品住宅成交單價熱力圖

 

由圖可以看出成交單價最熱點區域爲高新丈八東路版塊(代表項目萬科·翡翠國賓);曲江新區電視塔版塊(代表項目華潤悅府);城南雁環中路版塊(代表項目香榭禦澄)。

商業數據
6月份西安商業供銷雙漲

2019年6月份西安商業新增供應面積9.4萬㎡,環比上漲119.5%,同比上漲63%;商業銷售面積8.7萬㎡,環比上漲25.6%,同比下降13.6%。本月商業供銷雙漲,且供應高于銷售,同時整體均價再創新高

6月西安商業去化周期爲68個月

截止2019年6月末西安市商業物業庫存量爲672.5萬平米,商業庫存總量小幅增加但上升有限,整體商業庫存依舊高企去化周期已連續三個月攀升。

6月西安商業各區域供銷價情況

6月份西安市商業物業新增供應面積排名前三的區域是城北、港區和浐灞;6月份西安商業成交量排名前三的區域是浐灞、經開和高新。

6月西安商業成交面積熱力圖

由圖可以看出西安市商業成交熱點區域爲浐灞生態區北辰東路版塊(代表項目榮德棕榈陽光);經開市政府版塊(代表項目首府尚苑);以及高新核心區版塊(代表項目海星城市廣場)。

6月西安商業成交單價熱力圖

 

由圖可以看出最熱點區域爲經開區市政版塊(代表項目明豐國際中心);浐灞生態區北辰東版塊(代表項目榮德棕榈陽光);以及曲江新區曲江二期版塊(代表項目金輝環球廣場)。

辦公物業數據
6月份西安辦公供應暫停 成交價創新高

2019年6月份西安市辦公物業新增供應面積6.04萬㎡;環比下降6.04%,同比上漲3.6%;辦公銷售面積19.2萬㎡,環比上漲56.7%,同比上漲43.3%。本月全市辦公物業銷量大幅回升,創年內單月新高。同時,整體辦公均價出現高位回調。

6月份西安辦公去化周期爲19個月

截止2019年6月末西安市辦公物業庫存面積226.59萬㎡,本月辦公物業庫存大幅下降且已連續兩個月高幅降低,主要爲近期辦公銷售面積大幅上升,同時新增供應持續減緩。但整體看辦公去化周期依舊處于高位。

6月西安辦公物業各區域供銷價情況

 

6月份西安辦公物業僅港務區和浐灞有新增供應;辦公成交面積排名前三的區域爲高新、曲江和浐灞。

6月西安辦公成交面積熱力圖

由圖可以看出辦公成交熱點區域位于浐灞生態區金融商務版塊(代表項目Spring+钛茂);高新科技三路與高新一路交彙處(代表項目萬科金域國際)。

6月西安辦公成交單價熱力圖

 

由圖可以看出辦公成交單價熱點區域爲高新核心區版塊(代表項目微軟新坐標、竹園嘉華企業總部);以及曲江大唐芙蓉園版塊(代表項目龍湖雁塔天宸)。

開盤數據
西安住宅開盤新推量走勢圖

2019年6月份,西安共開盤項目50個,推售房源量環比下降4%,同比上漲165%,整體開盤去化率較上月回落7個百分點,且同比繼續低于去年同期4個百分點。從6月份開盤情況來看,推售量雖繼續保持高,但整體看今年推貨量依舊低于去年同期。開盤去化率方面,在連續3個月升高後6月份首次出現回落。
西安市場小結

漢紙妹

六月伊始,西安率先啓動購房資格審查,明確違規者5年禁止購房,接著七部門聯合整治房地産市場亂象,多個違規項目被暫停預售網簽,再到"6.20新政",限購全面升級新一輪調控加碼赫然落地。

其中所因,即有衆所周知的西安新房價格漲幅太過耀眼,同時在更加隱晦的層面,似乎也有借機向西鹹引流之意。從新政後各新城客戶量上升,開盤去化提高中也已可見一斑。畢竟自去年起新區高量的土地供應將在此後陸續入市,後續的承接運轉無疑是重中之重。

同時本月起西安住宅價格審批的真格嚴控,雖無新政出台的矚目但實際力度卻毫不遜色。從物價局核定到"發改/住建/統計三部門聯審"再到由常務副市長牽頭的"促穩領導小組專題會議審批"直至實現"零漲幅",價格審批愈發嚴格。

一方面是限制需求,一方面是嚴控價格,即使從上半年來看,因供應的持續發力,新落戶人口的大幅減緩,再加之新政預期的影響,市場容量已現收窄迹象,購買力被動轉移和城區高性價比盤搶房加劇或將是下半年市場之趨。

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